Φιλοξενούμενος στο 3o επεισόδιο, του Τάσου Μπιλιανίδη, ο Πόλυς Κουρουσίδης της Τotal Valuations μιλάει για τις εκτιμήσεις ακινήτων, τις αξίες και πως θα κινηθεί το όλο σκηνικό στο άμεσο μέλλον.
Στο τρίτο επεισόδιο του Property talk, ο Διευθύνων σύμβουλος της MPA Property and Promoters & Consultants Ltd Τάσος Μπιλιανίδης, φιλοξενεί τον κ. Πόλυ Κουρουσίδη, Διευθύνων Σύμβουλο της Total Valuations, σε μια συζήτηση για τις εκτιμήσεις ακινήτων και τις προβλέψεις του για το μέλλον.
Από μικρό παιδί ο κ. Κουρουσίδης φλέρταρε με τον τομέα, αφού ο πατέρας του δούλευε στο Κτηματολόγιο. Σπούδασε διοίκηση επιχειρήσεων και στη συνέχεια έκανε μάστερ στο Real Estate και στις εκτιμήσεις ακινήτων. Αρχικά αφού εργάστηκε ως υπάλληλος, μετά από κάποια χρόνια αποφάσισε να κάνει το επόμενο βήμα, ανοίγοντας την Total Valuations το 2008-2009. Στα πρώτα της βήματα, για να ελκύσει πελάτες η εταιρεία, προωθούσε τις σπουδές των μελών της στον τομέα των Εκτιμήσεων σε αντίθεση με την πείρα των υφιστάμενων γραφείων. Πίστευαν παράλληλα πως με την πείρα που απέκτησαν στο εξωτερικό και την έλλειψη δέσμευσης με παλαιότερες εκτιμήσεις θα αποκτούσαν το επιθυμητό πελατολόγιο. Έτσι, κέρδισε την συνεργασία με διάφορες Τράπεζες της Κύπρου αλλά και μεγάλες ιδιωτικές εταιρείες Παγκύπρια.
Η ομάδα της Total Valuations πλέον εκτός από εκτιμήσεις, διεξάγει μελέτες βιωσιμότητας (feasibility Studies), κατα πόσο δηλαδή οι επενδύσεις θα έχουν κέρδος, ειδικότερα σε ξένους επενδυτές. Σε ορισμένες περιπτώσεις επενδύουν και οι ιδιοι σε αυτά τα ακίνητα. Προσφέρουν επίσης συμβουλευτικές υπηρεσίες σε επενδυτικά ταμεία που αγοράζουν τα κόκκινα δάνεια, αξιολογώντας τα ακίνητα.
Σχετικές πληροφορίες για τα ακίνητα αντλούν από τη σελίδα του Κτηματολογίου αλλά και από συνδρομητικές υπηρεσίες. Ο κ. Κουρουσίδης αναφέρει ότι τα τελευταία χρόνια υπάρχει μεν βελτίωση στη σελίδα του Κτηματολογίου, θα μπορούσαν όμως να παρέχουν περισσότερες πληροφορίες προς διευκόλυνση του κοινού.
Με τον όρο εκτίμηση ακινήτων, εννοούμαι την τεκμηριωμένη γνώμη ενός ειδικού για την πραγματική αξία του ακινήτου. Νοείται όμως ότι η τιμή αυτή δεν είναι καθοριστική, αφού πολλά ακίνητα μπορεί να πωληθούν 10-15% πάνω ή κάτω από την εκτίμηση τους. Αυτό, μας εξηγεί ο κ. Κουρουσίδης, εξαρτάται από διάφορους παράγοντες και πάντα πρέπει να δικαιολογούνται και να επεξηγούνται Αν ακολουθήσουν για παράδειγμα τη συγκριτική μέθοδο, πρέπει να γίνει ανάλυση των χαρακτηριστικών του ακινήτου που εκτιμούν με τα γειτονικά που έχουν πωληθεί. Είναι σημαντικό τονίζει, να έχεις του ακινήτου που εκτιμάς αλλά και των γειτονικών ακινήτων που το συγκρίνεις, αφού έστω και μικροδιαφορές είναι πολύ καθοριστικές. Άλλη μέθοδος εκτίμησης είναι η υπολειμματική μέθοδος, η οποία χρησιμοποιείται για να προσδιορίσει την αξία του ακινήτου με βάση τη δυναμική του, αυτήν που θα αποκτήσει δηλαδή μόλις αξιοποιηθεί. Πολλές φορές γίνεται συνδυασμός μεθόδων, που θεωρείται το ιδανικό. Είναι απαραίτητο για ένα εκτιμητή να παρακολουθεί την αγορά, να γνωρίζει τις τιμές για αυτά που έχουν πωληθεί αλλά και για αυτά που είναι προς πώληση.
Στη συνέχεια, σε ερώτηση του κ. Μπιλιανιδη όσο αφορά τον καθοριστικό ρόλο της εκτίμησης για σκοπούς δανειοδότησης, ο κ . Κουρουσίδης τονίζει ότι οφείλουν να είναι όσο πιο ακριβείς γίνεται, για αποφυγή των λαθών που οδήγησαν και τότε στην κρίση. Για το λόγο αυτό οι Τράπεζες διατηρούν «in house» εκτιμητές, για έλεγχο των εκτιμήσεων τους. Τα μεταχειρισμένα ακίνητα εκτιμούνται με βάση τα προαναφερθέντα, ενώ τα υπό κατασκευή, με βάση την αξία που θα έχουν όταν ολοκληρωθούν.
Το κόστος δεν αποτελεί αξία τονίζει χαρακτηριστικά, αφού πολλές φορές η περιοχή λόγο ζήτησης αυξάνει την τιμή του ακινήτου, ενώ ακίνητα με ιδιαίτερο γούστο και ακριβά υλικά πιθανόν να μην δικαιολογούνται στην εκτίμηση. Ούτε η αξία που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο είναι καθοριστική, αφού αυτό ήταν αποτέλεσμα μιας μαζικής εκτίμησης καθαρά για φορολογικούς σκοπούς, χωρίς να έχουν επισκεφθεί τα ακίνητα. Αυτό προκαλεί διάφορες συγχύσεις στις αγοραπωλησίες αφού εκτός των άλλων, οι αγοραστές δεν γνωρίζουν από πριν τα μεταβιβαστικά τέλη. Αναμένονται νέες εκτιμήσεις από το Κτηματολόγιο με αξίες του 2021, πιθανότατα πιο ρεαλιστικές.
Κάποιες συμβουλές του κ. Κουρουσίδη για τη διατήρηση ή αύξηση της αξίας των ακινήτων, είναι η συνεχής βελτίωση τόσο εξωτερικά όσο και εσωτερικά καθώς και η εκμετάλλευση των διαφόρων κυβερνητικών κονδυλιών για Ενεργειακή Αναβάθμιση. Επιπλέον, σε πολυκατοικίες καλό θα ήταν να υπάρχει πάγιο ταμείο για μελλοντική ανακαίνιση του κτιρίου, γιατί εκ πείρας μιλώντας, όσο καλό και να είναι μέσα ένα διαμέρισμα, αν η πολυκατοικία και οι κοινόχρηστοι χώροι δεν είναι σε καλή κατάσταση, θα επηρεάσει την αξία του ακινήτου. Αυτό ισχύει και για πώληση αλλά και για ενοικίαση ακινήτου.
Σε μια σύντομη αναφορά μου έγινε για τις τιμές των ενοικίων, ξεκαθαρίζουν ότι οι τιμές των ακινήτων καθορίζονται από την αγορά. Παρόλο που οι μισθοί μπορεί να μην αρκούν για να έχει ένας ενοικιαστής άνετο τρόπο ζωής, πιθανή αύξηση μισθών θα επιφέρει και αύξηση ενοικίων, όπως συμβαίνει και σε άλλες χώρες.
Η αύξηση στις τιμές στα υλικά οικοδομής λόγω της πανδημίας είναι το αμέσως επόμενο θέμα που αναλύθηκε. Η παύση που έγινε στην παραγωγή Παγκόσμια με τα εργοστάσια να είναι κλειστά, η εκτόξευση στις τιμές των μεταφορικών λόγω του πετρελαίου, προκάλεσε και αυξήσεις αλλά και καθυστερήσεις στις παραδόσεις των νεόδμητων οικοδομών. Ευελπιστεί σε μείωση των τιμών στον επόμενο χρόνο παγκόσμια, με λίγη καθυστέρηση στην Κύπρο.
Κλείνοντας ο κ. Κουρουσίδης, με βάση τα δεδομένα που συλλέγει αλλά και λόγο εμπειρίας του, μας αναφέρει κάποιες από τις προβλέψεις του για την επόμενη χρονιά, οι οποίες αφορούν την αύξηση ζήτησης και ανάπτυξης καλών εμπορικών ακινήτων, την πτώση ενοικίασης καταστημάτων, την αύξηση τιμών σε σπίτια και διαμερίσματα αλλά και τη μείωση σε ακίνητα στα περίχωρα της Λευκωσίας.
Τέλος, παροτρύνει τον κόσμο να επενδύει σε ακίνητα, γιατί όλες οι άλλες επενδύσεις που έγιναν τα τελευταία χρόνια σε άλλους τομείς είναι αβέβαιες και δεν είχαν τα επιθυμητά αποτελέσματα στο τέλος.
Γράφει: Μαριάννα Νικολάου
